首批基建REITs落地 如何解读？

首批基础设施公募REITs方案公布，万亿市场正待开启。2020年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，标志着基础设施公募REITs试点的落地推行。截至目前，已有三家企业在上交所或深交所进行基础设施公募REITs的申报发行工作、四家进行筹备工作。随着首批基础设施公募REITs方案的公布，我国基建REITs的发展进入到全新时代。

首批基建REITs方案及主要特征：当前已有首创股份、渤海股份及东湖高新三家参与了首批项目的申报，此外，海南海控能源股份有限公司、深圳地铁集团、安顺水务及中关村发展集团等多家公司也都在积极筹备中。就目前项目来看，基建REITs的主要特征有：（1）在资产特征上，《通知》将试点项目在行业上集中于交通、水电气热的市政、污水垃圾、新基建、产业园区等基础设施补短板行业及新型基础设施行业，这些行业具有现金流稳定可预测，盈利性好且实现使用者付费的特征。（2）在交易结构上，“公募+ABS+私募”是当前主流，在交易结构中嵌套私募基金，能够以较低的中间成本形成“股+债”的结构。而构建“股+债”，主要是为了弱化资本，税务筹划。复杂的交易结构带来较高成本及管理问题，未来或有望减少嵌套。（3）在产品要素上，REITs投资收益稳定，风险较低，但需警惕估值误差带来的净值波动可能。

首批基建REITs的启示：实操障碍尚存，但未来可期。目前基建REITs存在的问题主要体现在优质资产挖掘难度大、存在来自传统股权及债权类资产的竞争、多层嵌套的产品结构复杂、税收政策上仍有许多细节未明确。但从长远来看，明确各项配套政策后，基建REITs存在较大的发展空间，有望构成资产持有者、投资者及地方政府三方共赢的局面。

正文

首批基础设施公募REITs方案公布，万亿市场正待开启

‍‍‍‍‍‍‍2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）（下称《通知》）；8月6日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》（下称《指引》），标志着基础设施公募REITs试点的落地推行。截至目前，首创股份、渤海股份、东湖高新已在上交所或深交所进行基础设施公募REITs的申报发行工作，安顺水务、中关村发展集团、海南海控能源股份、深铁集团正进行筹备工作，选聘或中标中介均已公示。随着首批基础设施公募REITs方案的公布，我国基建REITs的发展进入到全新阶段。

从REITs的初步探索，到基建REITs的提出，大致经历了三个阶段：

（1）初步探索、理论构建：在国外发达资本市场纷纷推出REITs后，国内有关部门和监管机构便开始积极关注、开展研究。从2007年1月至8月，中国人民银行、证监会与银监会分别成立REITs专题研究小组，开始探索REITs在中国发展的可行性。2008年国务院下发《关于促进房地产市场健康发展的意见》（“金融国九条”），首次在国家层面上认可房地产投资信托基金（REITs），将其作为一种新型企业融资渠道。此后，央行主导设计REITs发行方案，并逐步形成了REITs试点总体构架。

（2）地产调控、发展停滞：2010-2013年，在房价迅速上涨引发政府干预、房地产调控大背景下，房地产相关企业的上市、配股增发、并购重组等业务被切断，银行的房地产贷款项目受到了严格的限制，以保障性住房为方向的REITs也因此遭到发展停滞。市场逐渐意识到REITs的基础资产范围不止是房地产，也可投资于包括基础设施、能源基建在内的大类不动产。

（3）政策放松、基建REITs空间开启：2013年后房地产企业的再融资政策开始松动，至2014年“930新政”实施后房地产调控周期结束，给REITs的推进提供了良好的政策支持。2014年9月30日，央行下发《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确表示要“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。此后，随着私募REITs市场的快速发展和积累经验，公募REITs的探索也取得了相关成效。2016年12月26日，发改委与证监会发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要“进一步支持传统基础设施项目建设”，在政策层面开启了基础建设REITs的发展空间。

从基建REITs提出至今，其热度持续上升，监管机构多次表态支持，相关部门开始进一步研究基础建设REITs的相关制度和推进方式，并下发一系列利好政策推动其发展。

基础设施公募REITs推行的积极意义：盘活资产的新渠道，提高资源配置效率的新手段。（1）对政府而言，基建REITs有助于落实政策，补齐短板，发力新老基础设施建设，推动国家战略实施，促进我国金融市场发展。（2）对基础设施产业投资者而言，基础设施公募REITs作为一种低成本权益融资工具，能够有效解决基建领域资金筹措难题，盘活存量资产，提高基建企业投融资能力。传统基建类企业能够通过这一工具降低债务杠杆率，激发企业活力，提高运营效率；新基建企业能够降低融资成本、缓解现金流压力，从而加速新基建的快速布局。（3）对资金投资者而言，基建REITs提供了传统股票与债权之外的新型产品，能够更好地吸引机构投资者及公众投资者参与基础设施投资。基建REITs作为风险适中、流通性好、收益较高的新型金融产品，能够满足保险资金风险规避要求及银行理财应对资管新规的要求，帮助优化投资组合、降低投资风险。同时基建REITs也为公众投资者提供了直接参与基础设施投资项目的途径，提高社会资源的配置效率。

首批基建REITs方案及主要特征

2.1 首批基建REITs方案

（1）首创股份：拟选取以深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特许经营项目、合肥十五里河首创水务有限责任公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂PPP项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

（2）渤海股份：拟选取天津市润达环境治理服务有限公司持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、天津武清汽车产业园污水处理厂项目、天津市金博企业孵化器有限公司污水处理厂项目；天津市润达金源水务有限公司持有的天津市静海区大邱庄综合污水处理厂项目；天津市润达清源污水治理服务有限公司持有的天津武清城关镇污水处理厂项目；天津宜达水务有限公司持有的自来水供水厂项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

（3）东湖高新：拟选取的标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

2.2 正在筹备中的基建REITs项目

（1）海南海控能源股份有限公司公募REITs：据《海控能源公募REITs项目公开选聘中介机构选聘结果公告》，银华基金、海通证券、中信证券分别入选公募REITs项目中介机构选聘的第一、第二、第三候选人。

（2）深圳地铁集团基础设施公募REITs：据《深铁集团基础设施公募REITs协调及顾问服务项目单一来源采购公示》，深铁集团聘请深创投集团作为其REITs项目的牵头专业服务机构，并由深创投指定其全资子公司红土创新基金管理有限公司作为公募基金管理人。

（3）安顺水务公募REITs：据安顺市人民政府官网近日发布《安顺水务公募REITs中介服务机构竞争性比选项目中选公示》，第一创业证券承销保荐有限责任公司成为项目中选人，其联合体成员包括第一创业证券股份有限公司、创金合信基金管理有限公司、宁波梅山保税港区兴融盛资产管理有限公司。

（4）中关村发展集团基础设施REITs：据中关村发展集团公布的基础设施REITs公募基金管理人及资产支持证券管理人的中标情况，建信基金及建信资本中标，中标金额为2200万元。

2.3 资产特征：稳健型资产受偏好

《通知》将试点项目在行业上集中于交通、水电气热的市政、污水垃圾、新基建、产业园区等基础设施补短板行业及新型基础设施行业。试点暂时排除了与房地产行业相关的领域，避免公募REITs的推出拉动房地产市场重新火热，符合“房住不炒”的调控基调。就已申报发行及筹备项目中来看，稳健性强的资产最受偏好，如水务资产、园区类资产及轨道交通等，该类资产通常具有以下两大特征：

（1）现金流稳定，具可预测性。对于基建REITs的试点，明确要求其现金流的稳定性、持续性、合理性与分散性。受环保政策和城镇化率提高驱动的水务资产、依托于战略新兴产业的园区类资产，需求频次高且难以替代的轨道交通，都受当前经济波动影响较小，具有可预测的现金流。

（2）盈利性好，实现使用者付费。试点规则对项目的收入来源进行了严格规定，PPP模式需以使用者付费为主。以地铁为例，由于地铁票价较低，许多城市地铁暂且只能依靠补贴或保本运行，因此目前仅有全国盈利能力最强的深圳地铁筹备申报公募REITs申报试点。但就轨道交通整体而言，除地铁外，许多铁路项目盈利较高，有望成为标的资产。

从主要业态来看：工业厂房受偏好，创业孵化器和产业发展服务平台等的园区类资产在政策的大力扶持下，利用率和盈利性正同步提升，许多优质产业园已不再依靠政府补贴。此外，水务资产虽然通常被纳入政府性基金管理、支付，但穿透后大部分费用的实质仍然是使用者支付，因此同样是理想的标的资产。