登录注册
请使用微信扫一扫
关注公众号完成登录
产业园是城市产业结构的重要构成部分,截至2020年底,全国共有218家国家级经济开发区和169家国家级高新区,其生产总值是国民生产总值的重要组成部分。行业性质方面,产业园区属于重要的基础设施,推出相应的REITs可以盘活存量资产;同时,必须注意防范相关金融风险,尤其对公募REITs更要注重保护公众投资者利益。因此,在我国公募REITs正式起步的当下,有必要及时理清产业园REITs的收益风险特征。
目前,国内相关的学术研究较多地讨论了REITs作为一种投资品的资产组合问题,以及“产业园+基金”模式的设计、推广问题,而较少对产业园REITs本身进行系统性讨论。本文尝试系统性地分析产业园REITs收益的关键风险,以此为主管REITs发行的机构、监管REITs运行的机构在筛选项目、监管项目时提供参考,也为投资者的投资决策提供参考;同时也可以帮助拥有较多产业园资产并有意在未来发行产业园REITs的企业筛选适合发行REITs的基础资产,促进其在投资期、建设期、运营期采用适当的策略优化资产。
2.分析框架
REITs分为契约型与公司型两种,我国目前发行的REITs均为契约型REITs[2],从产品构造流程上来看,构造一个契约型REITs需要[3]:选取合适的基础资产;对基础资产在权益结构等方面进行设置,将其设计成一个合规投资品;向投资者发行,投资者在二级市场上进行交易。基于此,可以建立产业园REITs收益的关键风险因素的分析框架如表2。
如表2所示,分别从文献中梳理产业园资产运营方面、REITs产品结构方面、二级市场方面会影响收益的因素,再进行整合提炼,可以得到产业园REITs收益的关键风险因素。
关于资产运营方面会影响收益的因素,现有研究一般从外部风险和内部风险两方面来讨论。在外部风险方面,主要的风险因素是政策风险、宏观环境风险;在内部风险方面,主要的风险因素是产业集群构建风险、产业园区运营风险、园区内企业发展风险、融资风险等。蒋姣龙(2015)[4]将政策环境、市场环境等列入外部风险,并将产业集群问题视为项目内部重要的异常问题之一。李飒(2014)[5]在宏观层面上讨论了区域经济风险,在内部风险方面强调了品牌与竞争力等涉及具体运营策略及运营方能力的因素。陈俊等(2016)[6]强调了内部风险方面的产业园区的破产风险,指出产业园区的同质化空心化问题。王熙喜(2012)[7]强调了内部风险方面的资金链断裂的融资风险。
关于REITs产品结构方面会影响收益的因素,现有研究比较强调委托代理风险,龙天炜等(2017)[8]系统性地分析了契约型REITs中委托代理关系的类型、特点及相关问题等;伍迪等(2020)[9]强调了原始权益人出售项目资产后可能失去服务升级动力的问题。同时,也有学者指出要关注REITs产品交易结构中相关权益的完整性[10]。
关于二级市场方面会影响收益的因素,叶露(2019)[11]从3方面进行了总结:在宏观经济面,有货币政策、经济增长、通货膨胀等因素;在微观市场层面,有市场风险溢价、投资者情绪等因素;在公司治理层面,有REITs公司的管理结构等因素,但我国目前的公募REITs并不属于公司型,故可不考虑该层面风险。
综上,整理产业园REITs收益的关键风险因素如表3。
3.产业园REITs收益的关键风险指标
在定量评估某个产业园REITs的未来收益时,需要考虑各种风险对其的影响,但是表3中列出的关键风险因素并不能直接量化,因此本节对其进行细化与延伸,以得到更具体的指标用于定量评估REITs的未来收益。
3.1 一级关键风险指标
对各关键风险因素进行细化,可以得到一级关键风险指标,表示单个REITs面临的风险情况,一级关键风险指标应能从REITs的基础资产状况及宏观环境的已有信息、数据中观测得到。依据各关键风险因素的含义,以及学术研究中、实务中对REITs面临风险状况的分析(其中,在实务方面可以参考我国已发行公募产业园REITs的公开文件),可以得到一级关键风险指标如表4所示。
3.2二级关键风险指标
利用一级关键风险指标,可以对单个REITs面临的风险状况进行具体表示,但无法利用它表示关键风险因素对REITs收益的具体影响。在进行REITs收益的估算时,需要对一级指标进行延伸拓展,进一步分析可用于估算的指标,称其为“二级关键风险指标”。对于投资者等REITs相关方来说,根据一级指标表示的REITs风险状况,可以确定二级指标的取值;根据二级指标的取值,可以直接对REITs的收益进行估算。
产业园REITs的收益包括股息收益和价格回报两部分。股息收益来源于REITs的可分配收益,可分配收益来源于经营利润,经营利润等于经营收入扣除经营费用。在我国首批公募产业园REITs的公开文件中,所估计的“预期现金流回报率”即主要表示股息收益部分。根据相关学术研究及实务,租金收入是经营收入中占比最高的部分,以租户为单位进行收取,与出租率、租金水平密切相关[14]。因此,在对产业园REITs的未来股息收益进行估计时,对产业园的未来出租率、未来租金水平做出合理估计是核心内容,而经营费用主要包括管理费用、财务费用、税费等,在我国已发行产业园REITs的公开文件中,一般基于历史情况对其进行稳定运营假设。由此得到“预期未来出租率”(W1)、“预期未来租金增长率”(W2)、“预期未来经营费用”(W3)3个二级关键风险指标,其中,W1、W2的取值主要取决于对A1、A2、B1、B2、B3系列下一级指标的综合考虑;W3的取值主要取决于对B4、B5、B6系列下一级指标的综合考虑。
产业园REITs的价格回报来源于投资者在二级市场上通过买入、卖出REITs而赚取的差价,比较难以估计,在我国首批公募产业园REITs的公开文件中,并未对这部分收益做出定量估计。本文提出二级关键风险指标“预期未来价格回报率波动特征”(W4)表示对价格回报表现的预估,可以基于一级指标“历史价格回报率水平A31”进行确定。
4.二级关键风险指标对产业园REITs未来收益的刻画
在二级指标中,与REITs未来股息收益的估计相对应的是W1、W2、W3,其中,W1是相关学术研究及实务中认为极不稳定、易波动的非常关键的指标,而对W2、W3则一般基于历史情况对施加稳定假设[4][14];与REITs未来价格回报的估计相对应的是W4,它是估计未来价格回报的核心[13]。因此,本节选取W1、W4两个指标,以案例数据为基础,定量分析二者对产业园REITs未来收益的刻画情况。
4.1预期未来出租率对产业园REITs未来收益的刻画
以张江光大产业园REITs为例,以预期现金流分派率作为敏感性指标,以预期未来出租率变动量作为不确定因素,计算不确定因素对敏感性指标的影响程度。基于所披露的信息,对计算进行必要的简化(如对REITs文件中分类取值的预期年租金增长率采取统一取值、以及忽略管理费用等随出租率的变化等),得到近似的敏感性算式如下:
其中,“基准时点”为2021年1月1日,“预期年租金增长率”统一取3%,“年度”的计数基于基准时点,“预期出租率变动量”指未来出租率偏离该REITs公开文件中原本预期出租率的绝对值,即:原本预期出租率=新的某年度预期出租率。
分析结果如图1所示。
随时间跨度增加,预期出租率的变动量越大,预期现金流分派率的变动量也越大,且预期现金流分派率变动量的量级与该REITs文件中近三年的预测现金流分派率(为4%左右)量级相同。由此得到启示:在评估产业园REITs的风险时,应持十分审慎的态度看待REITs拟发行人对预期未来出租率给出的估计。
4.2预期未来价格回报率波动特征对产业园REITs未来收益的刻画
由于国内并无已有较多历史交易数据的产业园公募REITs,选取美国产业园REITs,基于其历史数据近似描述我国产业园REITs的预期未来价格回报率波动特征。但是美国的REITs是与我国有一定差异,因此该方法下描述的预期未来价格回报率波动特征应与我国实际存在一定偏差。
具体案例方面,选取美国产业园REITs(PSBusiness,下称PSB,1988年成立),PSB自成立以来运营稳定。利用蒙特卡罗模拟方法,基于PSB的历史价格回报数据近似描述产业园REITs的预期未来价格回报率波动特征。
假设在历史上某一个时间点开始,分别对PSB进行期限为6个月、12个月、48个月、96个月的持有投资,有放回抽样模拟1000次,所得结果的统计特征如表5所示。以SP1000表示投资股市的情况,使用同样的方法,对二者的结果进行比较。
根据表5,产业园REITs未来收益中价格回报方面的(近似)特征如下:
(1)价格回报短期内为负的可能性较大(即使把时间放到1年,价格回报为负的概率仍可达到0.25左右);以SP1000表示的股市投资价格回报为负的概率甚至更小。
(2)随持有期限增加,价格回报趋于稳定(期限为8年时,价格回报小于0的概率已为0);股市投资价格回报趋于稳定的趋势相对弱。
因此,建议投资者对产业园REITs进行长期持有以应对价格回报波动。
5.结语
本文分析了产业园REITs收益的关键风险因素,以及能够反映关键风险因素水平的关键风险指标,关键风险指标分两级,采用定量方法分析W1预期未来出租率、W5预期未来价格回报率波动特征对产业园REITs未来收益的影响情况,指出:
(1)预期现金流分派率对预期未来出租率较为敏感,投资者应持十分审慎的态度看待REITs拟发行人对预期出租率给出的估计情况。
(2)短期内,产业园REITs价格回报为负的可能性较大;长期内,价格回报将趋于稳定。
据此,本文提出建议:
第一,在评审并监管REITs发行时,监管机构可以参考本文提出的关键风险指标对申报材料内容做出更详细、具体的规定,并重视对预期未来出租率等二级关键风险指标估计情况的评审,从而更好地控制风险。
第二,投资者可采用长期投资策略以控制风险,并且可参考本文提出的关键风险指标对具体投资对象进行选择。
第三,原始权益人、基金管理人等可参考本文提出的关键风险指标筛选适合发行REITs的项目,有针对性地优化资产,并在申报时有针对性地回应重点问题。
参考文献:
[1].周刚华,国子轩.我国产业园资产证券化的新模式——“基金+REITs”[J].中国房地产,2018(31):67-73.
[2].金永军.构建契约型REITs治理机制[J].中国金融,2021(09):55-56.
[3].杨咏梅,陈美华.论REITs结构模式与税收政策——以基础设施公募REITs为例[J].财会月刊,2021(13):133-141.
[4].蒋姣龙.产业园区转型改造的经济风险与收益评估——以上海市漕河泾开发区东区为例[J].上海城市规划,2015(02):112-117.
[5].李飒.文化产业园风险管理体系研究[J].管理现代化,2014(01):111-113.
[6].陈俊,任会斌,魏飚.警惕产业园区破产风险[J].瞭望, 2016, 000(008):24-25.
[7].王熙喜.产业园三大风险始末[J].证券市场周刊, 2012, 000(030):52.
[8].龙天炜,陈飞虎,侯冰琪.契约型REITs内部治理结构“委托——代理”问题研究[J].工程管理学报,2017,31(02):141-146.
[9].伍迪,牛耘诗,杜镇秦,王守清.他山之石——美国REITs简述及启示[J].项目管理评论,2020(05):34-38.
[10].贾大钊,邓海龙,张蒙迪.REITs在基础设施建设投融资中的应用[J].交通企业管理,2021,36(04):49-51.
[11].叶露. PPP-REITs收益风险评估及运作模式设计[D].清华大学,2019.
[12].张红,束之毅,孙煦.基于GARCH-VAR模型的REITs市场风险测度——以中国香港为例[J].中国房地产,2016(12):3-12.
[13].牛耘诗,伍迪,王守清,叶露.基础设施REITs市场风险度量[J].项目管理评论,2020(06):34-39.
[14].杨苗苗.我国REITs收益率及影响因素研究[D].对外经济贸易大学,2017.
特别声明:北极星转载其他网站内容,出于传递更多信息而非盈利之目的,同时并不代表赞成其观点或证实其描述,内容仅供参考。版权归原作者所有,若有侵权,请联系我们删除。
凡来源注明北极星*网的内容为北极星原创,转载需获授权。
在构建全国统一电力市场的战略背景下,售电侧市场化改革持续深化,售电主体多元化格局加速形成。作为直接联系电力用户的关键环节,售电市场的健康发展对优化资源配置、激发市场活力、保障能源安全和服务经济社会发展具有重要意义。然而,伴随市场规模的扩大与规则的演进,售电市场也面临新的形势与挑战
中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。习近平在重要讲话中总结新时代以来我国城市发展成就,分析城市工作面临的形势,明确做好城市工作的总体要求、
当前,我国新能源产业正以前所未有的速度重塑能源版图。2025年上半年,一系列以系统性改革为引擎的政策密集出台,通过市场化机制激活、基础设施跃升、技术创新驱动、数字智能赋能四大支柱,合力构建能源新生态,形成覆盖能源全链条的战略布局。2025年7月10-11日,由榆林市发展和改革委员会、榆林市国有
过去,储能技术被视为可再生能源发展的辅助手段,但伴随光伏与风电等间歇性能源的大规模并网,储能已成为保障能源系统稳定运行的核心基础设施。近日,欧洲光伏产业协会在布鲁塞尔宣布成立“欧洲电池储能平台”,并提出:到2030年,欧洲储能总装机容量需从当前约50GWh,提升至500GWh-780GWh,实现10倍增
配电网连接着电力主网和千家万户,是电力供应的“最后一公里”,是现代经济社会的重要基础设施和新型电力系统的重要组成部分。国家电网有限公司深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,围绕新型电力系统建设要求,持续深化配电网建设改造,提高配电网可靠性和承载力,不断满足人民日益增长的美好生活用电
日前,湖南省生态环境厅联合省农业农村厅、省发展和改革委员会等九部门,印发《湖南省美丽乡村建设工作方案》(简称《工作方案》)。到2027年,全省美丽乡村整县建成比例达到40%(长株潭地区整县建成比例达到60%、洞庭湖区整县建成比例达到50%)。到2030年,全省美丽乡村整县建成比例力争达到65%。到20
7月15日,山东电力建设第三工程有限公司党委书记、董事长赵启明赴日本与丸红株式会社能源与基础设施服务部首席执行官兼首席运营官伊藤直树举行会谈。会上,伊藤直树和赵启明代表双方签订沙特Round4YAN风电项目EPC合同。该项目机组容量700MW,是山东电建三公司在沙特取得的又一突破性绿色能源新成果,项
以创新技术推动新质生产力发展,为企业加速绿色转型注入强劲动能延续并发展MNS系统的质量标准与制作工艺,确保更安全、可靠、持续的用电需求荣获2025中国自动化+数字化产业年会(CAIMRS2025)配电产品“新质”奖在新质生产力引领产业深刻变革的背景下,战略性新兴产业与未来产业的蓬勃发展对基础设施,
走进山东能源兖矿智慧制造园区,一栋栋标准化厂房拔地而起,道路两旁的微风发电智慧路灯随风转动,抬眼望去,阳光穿透薄云,洒在成片的深蓝色光伏阵列板上,整个光伏矩阵泛起粼粼波光,从对山林时序的尊重敬畏,升华为对自然节律的精准驾驭。作为山东省重点项目,兖矿智慧制造园区正以绿色低碳发展为引
7月12日,三亚220千伏藤桥(海棠湾)输变电新建工程正式建成投产,为三亚重点发展区域海棠湾国家海岸休闲园区注入强劲动能。海棠湾是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”,用电需求持续增长,现有的变电站供电能力已接近饱和。三亚220千伏藤桥(海棠湾)输变电新建工程总投资约2.17亿元。项目投产后,不
中共国家发展和改革委员会党组:加快构建新发展格局2020年4月,在十九届中央财经委员会第七次会议上,习近平总书记首次提出构建新发展格局的战略构想。5年多来,习近平总书记立足改革开放的时代要求,对构建新发展格局作出一系列重要论述,为不断夯实我国经济发展的根基、增强发展的安全性稳定性指明了
7月10日,青岛市人民政府印发《青岛市加快经济社会发展全面绿色转型实施方案》。文件提出,积极稳妥发展非化石能源。积极布局海洋新能源,在青岛西海岸新区、即墨区海域集中开发海上风电,加快深远海海上风电项目和即墨区海上光伏项目建设,谋划储备远海漂浮式光伏项目,力争2030年建成千万千瓦级海上
近日,国家发改委、国家能源局联合发布《关于有序推动绿电直连发展有关事项的通知》(发改能源〔2025〕650号),首次从国家层面为“绿电直连”模式构建了完整的规则框架。这一政策的核心要义在于通过相对明确的物理隔离与权责重构,为新能源高效消纳与碳足迹溯源认证带来新的市场机遇。(来源:电联新
北极星售电网获悉,7月10日,山东青岛市人民政府发布关于印发《青岛市加快经济社会发展全面绿色转型实施方案》(以下简称《方案》)的通知。《方案》指出,加快构建新型电力系统。统筹本地电网结构优化和互联输电通道建设,推进琅琊、寨里等500千伏骨干电网工程。加快微电网、虚拟电厂、源网荷储一体化
6月16日,江西省发展和改革委员会发布关于公开征求《江西省促进民间投资高质量发展若干举措(征求意见稿)》意见的公告,其中提到,聚焦吸引民间投资领域。完善民营企业参与重大交通、能源、水利等方面的建设机制,支持民营企业参与具有稳定收益的基础设施和公共服务项目。鼓励民营企业等各类经营主体
北极星售电网获悉,6月16日,江西省发展和改革委员会发布关于公开征求《江西省促进民间投资高质量发展若干举措(征求意见稿)》意见的公告,其中提到,聚焦吸引民间投资领域。完善民营企业参与重大交通、能源、水利等方面的建设机制,支持民营企业参与具有稳定收益的基础设施和公共服务项目。鼓励民营
6月5日,辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省促进人工智能创新发展实施方案》的通知(辽政办发〔2025〕9号)。其中指出,推动产业集聚发展。打造人工智能孵化创新社区等平台基地,加快沈阳、大连国家新一代人工智能公共算力开放创新平台建设。推动沈阳市加快建设国家新一代人工智能创新发展试验区,
在推进新能源占比不断提升的新型电力系统构建进程中,煤电正经历着历史性的角色嬗变。今年,国家发展改革委、国家能源局联合印发《新一代煤电升级专项行动实施方案(2025#x2014;2027年)》(以下简称《实施方案》),新一代煤电升级专项行动正式启动,旨在推动传统煤电向“清洁降碳、安全可靠、高效调
5月22日,重庆市发展和改革委员会印发《推动经济社会发展全面绿色转型行动计划(2025—2027年)》的通知。三年行动计划指出:1、推动传统产业“智改数转绿色化”转型。推动钢铁、有色、石化、化工、建材、造纸、印染等行业实施节能降碳改造升级,深入推进“绿效码”应用,推进存量低效数据中心节能降碳
北极星电力网获悉,重庆市发改委5月22日正式印发《推动经济社会发展全面绿色转型行动计划(2025—2027年)》指出:统筹提升能源安全供应能力。夯实市内电源基础,加快推动两江燃机二期等天然气发电、合川双槐三期煤电项目,加快云阳建全、丰都栗子湾、奉节菜籽坝抽水蓄能电站建设。全力推进外电入渝工
5月22日,重庆市发展和改革委员会印发《推动经济社会发展全面绿色转型行动计划(2025—2027年)》。文件提出,健全以治水治气为牵引的“九治”生态治理体系。打好治水攻坚战,加快污水收集处理设施新建改扩建进度,全域全面消除黑臭水体。打好治气攻坚战,严格控制PM2.5浓度。加强土壤污染源头防控,协
党的二十届三中全会提出,要构建同科技创新相适应的科技金融体制,发展耐心资本。中央企业金融工作会议将科技金融列为金融“五篇大文章”之首。今年政府工作报告指出要完善科技金融标准体系和基础制度。当前,电力行业承担着推动高水平科技自立自强、建设新型电力系统、培育新质生产力、发展战略性新兴
请使用微信扫一扫
关注公众号完成登录
姓名: | |
性别: | |
出生日期: | |
邮箱: | |
所在地区: | |
行业类别: | |
工作经验: | |
学历: | |
公司名称: | |
任职岗位: |
我们将会第一时间为您推送相关内容!