山东推动城市片区综合更新改造 探索创新与城市特点相适应的实施模式

8月4日上午，山东省政府新闻办举行新闻发布会，邀请省住房城乡建设厅负责同志等解读《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》，并回答记者提问。

山东省住房城乡建设厅党组书记任海涛介绍，近日，经省政府同意，省住房城乡建设厅、省自然资源厅等9部门印发了《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》（以下简称《若干措施》）。下面介绍一下文件出台的过程和主要内容。

一、出台过程

习近平总书记高度重视城市规划、建设、治理工作，主持召开中央城市工作会议，就城市发展规律、城市建设、城市文化遗产保护、城市治理体系和治理能力现代化等多个方面，作出一系列重要论述和重要指示批示，为做好新时代城市工作指明了前进方向、提供了根本遵循。党的二十大提出：实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。实施城市更新行动，既是解决各类城市病、推动城市高质量发展的重大举措，也是加快新旧动能转换、融入新发展格局的新“引擎”，特别是在当前经济形势下，城市更新还是扩内需、稳大盘的重要支撑。

从城市发展阶段看，山东常住人口、户籍人口“双过亿”，城镇化率达到64.54%，“三区三线”全部划定，城市（县城）建成区面积达到7300平方公里。资源承载能力有限、城镇化率增速放缓、增量空间约束等形势变化明显，迫切需要从外延扩张为主转向以内涵提升为主，从大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。

从品质提升需求看，山东2005年前建造的小区数量众多，内部设施逐步进入老化期；各地不同程度存在一些城中村需要改造；全省60岁以上老年人口超过22%，适老化改造任务繁重；水电气暖路等基础设施还存在标准不高、分布不均、安全隐患多等问题。群众对生活品质、环境品质改善的要求、期盼越来越高，完整社区建设、无障碍环境设施和公共服务设施补短板、老旧管道更新等迫在眉睫。

从扩大城建投资看，通过对建筑布局、设施功能、产业形态等进行更新优化，可以有效拉动建筑业投资，培育形成新型业态和需求牵引，释放消费潜力，有效增强城市经济活力。今年6月份，省里组织城市更新政银企对接暨项目推介活动，集中推出68个片区项目，总投资达到5438亿元，投资空间巨大。

近年来，省委、省政府高度重视城市更新工作，列入省委常委会工作要点、政府工作报告和贯彻国务院18号文件三年行动计划。2021年、2023年住房城乡建设部先后印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出工作要求。省住房城乡建设厅认真落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作安排，在8个设区市、8个县（市）开展城市更新国家和省级试点，在14个片区开展试点片区建设，举办城市更新市（县）长专题培训班、政银企对接暨项目推介等活动，积极推动城市更新行动，取得了阶段性成效。

为进一步补齐城市更新政策短板，省住房城乡建设厅多次赴省内外开展城市更新调研，召开座谈会听取地方主管部门、开发企业、建筑施工、设计咨询等单位和有关专家意见。在充分调研基础上，结合山东城市发展实际，突出针对性和可操作性，研究起草了《若干措施》。前期征求了省发展改革委、省司法厅、省财政厅、省自然资源厅、省地方金融监管局等部门（单位）意见，反复修改完善，通过了合法性审查和公平竞争审查，完成会签并经省政府审核同意后，正式印发。

二、主要内容

《若干措施》立足更新片区资源统筹、系统配套、一体打造，从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等六个方面提出了20条推进措施。

一、科学谋划论证。开展城市体检、编制更新专项规划、加强调查评估，精准查找城市在开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因。对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目开展历史和工业文化资源调查，有效识别更新资源和价值，严防大拆大建。通过编制城市更新专项规划，明确城市更新任务目标、更新范围、重点内容、实施步骤和保障措施，增强更新项目的科学性和可实施性。

二、明确实施路径。片区综合更新改造所需资金量大、实施周期长、涉及主体多，需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体，同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。编制实施方案过程中应充分征求相关部门以及专家、相关利益主体和群众的意见，按程序批准实施。在具体实施过程中，根据片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境引导）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，一体化开发和更新改造，增强项目可持续运营能力。

三、严格项目管理。按照项目化推进的思路，省、市、县（区）分级编制城市更新项目年度计划，入库项目享受城市更新支持政策，实施动态管理。结合工程建设项目审批制度改革要求，针对更新项目特点，统筹协调相关部门和市政公用单位提出项目策划意见和规划建设条件，优化审批流程，加快项目落地。同时，建立完善物业权利人、利害关系人参与、规划设计专业人员指导制度，强化更新项目策划、实施、运营等全过程管理，对阶段成效进行评估，及时纠偏纠错。

四、强化用地保障。开展城市更新往往涉及对原有用地性质、规划等方面的调整、优化，在严格执行用地政策、规划管理的同时，设置了零星建设土地与周边用地统一规划建设、“带方案供应”、城镇低效用地再开发等支持性制度，并规定详细规划中容积率、用地性质、建筑高度等可以适当调整的情况。充分尊重现有情况实际，设置了老城区、历史文化街区格局风貌、街巷肌理、绿地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具体要求。

五、拓宽资金渠道。片区综合更新改造包括房屋改造重建、基础设施和公共服务设施配套等较多内容，不同类型项目盈利水平差异较大，道路、排水、绿化等基础设施属于纯公益项目，需要搞好项目收益成本平衡，统筹资源进行合理安排，通过市场化运作、财政资金引导、金融机构贷款等方式筹集建设资金。提出鼓励产权人出资自主更新、资产证券化（ABS）、投资人+EPC、发行债券、金融机构和基金支持等多种融资渠道。

六、开展试点示范。结合住房城乡建设部有关部署要求，在城市和片区两个层面试点，探索创新与山东城市特点相适应的城市更新工作制度、实施模式、支持政策、技术方法和管理措施，形成可复制推广经验。在项目建设中增强精品意识，坚持高水平高标准，选树一批在统筹谋划、设计创新、技术研发、资金筹集、规范管理、长效运行等方面示范性强、效果突出的城市更新项目，充分发挥示范引领作用，提升更新项目实施水平。

下一步，山东将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，践行“人民城市人民建、人民城市为人民”理念，以城市更新行动引领城市开发建设方式转变，聚焦聚力优化结构布局、提升功能品质、补齐设施短板、彰显风貌特色、促进产城融合等工作重点，指导各地认真抓好《若干措施》的贯彻落实。主要包括研究制定相关技术标准，强化前期工作，加大项目谋划储备力度，构建更新项目全流程、全周期的实施路径，提高规划设计建造水平，加强各项要素保障等，干一片、成一片，推动从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，促进城市高质量发展，打造具有山东特色的宜居、韧性、智慧城市。