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在工商部门的举证材料中表明:
1、房地产开发企业申请用水时,以“用户须知”的形式附加指定施工单位的不合理交易条件。当事人在房地产开发企业开始申请用水时,提供格式化的《报装申请表》,表格的正面是申请用水人的基本情况,背面是“用户须知”。在“用户须知”第十二条、十三条,当事人明确,“凡需抄表到户的开发商或企业”,“小区庭院管道及户内立管原则上由当地供水企业施工”,“凡涉及二次供水的用户,二次供水设计、系统及设备须经当地供水企业的审核认可,二次供水设备的安装施工原则上由当地供水企业组织实施”。
虽然当事人在表述中使用了“原则上”一词,但由于房地产开发企业供水工程必须经当事人审核验收后方可接水,且《报装申请表》正面底部用户签章栏预先印有“本人(本单位)已阅读并自愿遵守用户须知内容”字样,房地产开发企业为避免耽误工期和交房时间,实际上并无选择权,只能接受当事人附加安排供水工程施工单位的不合理交易条件。
2、当事人以《告知》、《联系单》、《证明》等函件的形式,明示或暗示房地产开发企业接受由其指定施工单位的不合理条件。当事人给江苏绸都房地产发展有限公司、吴江天鸿房地产开发有限公司的《告知》函指出,“现有三家二次供水施工企业通过考察能满足我司的技术要求,作为我司的二次供水施工企业”,分别是苏州中宇建筑安装有限公司、浙江银珠机械设备制造有限公司、吴江市华厦建筑有限公司是华衍水务二次供水施工企业。
浙江银珠机械设备制造有限公司出具给上海绿地(吴江)置业有限公司的《证明函》称,“我公司为吴江华衍水务有限公司指定的合格承包商和施工单位”。吴江天鸿房地产开发有限公司和吴江市伟业恒盛置业有限公司因自行委托其他有资质的施工企业进行二次供水工程施工,工程验收受阻,或被要求由当事人指定的施工单位进行施工改造。当事人以华衍建工的名义,发给吴江鹏翔房地产开发有限公司的《联系单》指出,“贵司投资建设的盛泽君悦半岛住宅小区项目,市政管道—加压泵房、市政管道—立管联通管道工程不在与我司签订的《君悦半岛给水工程》施工合同范围内。为保证施工进度,建议我司下属施工单位承建上述工程。”当事人正是利用其在供水服务市场的支配地位和对供水工程审核验收的职能,附加指定供水工程施工单位的不合理交易条件。
3、部分房地产开发企业提供的“免招标申请”内部流程,印证了当事人实施附加指定施工单位的不合理交易条件行为。吴江海亮房地产有限公司内部流转的给水工程《免招标申请审批单》“免招标理由简述”一栏标注,“自来水供水为吴江华衍水务垄断,无法通过市场招标形式确定中标单位,只能按华衍水务指定的施工单位苏州中宇建筑安装公司施工”;该公司的《合同审批表》中“经办部门意见”一栏也明确标注,“自来水属垄断行业,采用免招标申请直接委托方式确定中标单位”。苏州博盛房地产发展有限公司的给水工程《综合前期类免招标事项审批单》“免招标的理由”一栏标注,“自来水属垄断行业”。
中房(苏州)地产有限公司的《公司流程手册》中也提出,项目的施工、监理以及材料采购设备等工程类采购,符合竞争性谈判标准的,原则上都应采用竞争性谈判的方式,但水电气等特殊行业可以直接委托。上述公司供水工程免招标的内部审批流程,印证了当事人利用其在吴江区域供水市场的支配地位,在提供供水服务时附加了由其指定供水工程施工单位的不合理交易条件。
由此,不由得我们想起其它行业中对规避霸王条款的细节是如何处理的。在我们办理房贷或是保险业务时,经常有业务经理要求你把一段话,在协议条款中手书抄写一遍“本人已经全面阅读,并深刻理解与自愿接受以上条款的说明”。从我个人的理解来看,这是避免“霸王条款”细节措施。
作为管理者,细节决定成败,并不是一句空洞的口头禅,应该清楚地认识到,如果常规问题是白天鹅,我们可以及时发现,及时补救,那么细节导致的问题,往往出乎意料,并引发“雪崩效应”,于是黑天鹅不知什么时候闯入你的世界。这是管理上的“色盲”。所谓的黑天鹅不是偶然,很多时候只是你没有关注与理解的必然而已。
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