兴产立业济世经邦——中国基础设施REITs之产业园区篇-第3页-北极星大气网

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推动土地集约化利用和管理

中国工业用地效率偏低，各级政府重视土地集约化管理问题。2019年中国城镇建设用地中，居住用地占比低至31%、工业用地占比20%，对比国际水平，美国、日本等国家居住用地一般占比在50%左右，工业用地仅有个位数占比。由于工业用地供应量大，价格便宜，因此过度供应、利用效率低的问题一直存在。2008年国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，国土资源部2015年全面实行节约集约用地制度，探索提升工业地价。时至今日，成交工业用地的容积率和单价已有了比较明显的提升，但土地浪费的情况依然存在，集约化管理问题受到各级政府重视。

图表: 中国城市建设用地20%的面积为工业用地，高于国际水平

注：数据截至2019年末。资料来源：自然资源部，中金公司研究部

土地集约化利用要求提升园区开发难度。由于产业园区内用地的性质主要是工业用地和科研用地，因此产业园区土地集约管理十分必要。相关措施包括兴建标准化厂房，提高地上建筑容积率，提高建筑密度等，对应的园区建设成本必然提升。除此之外，各大城市纷纷出台“M0”用地政策，在解决新型产业用地问题的同时也能够提高土地利用效率。M0用地即在工业用地（M类）中增加新型产业用地，容积率要求往往在1.5以上（传统产业用地容积率一般不小于0.6），层高、配套用房、建筑密度方面都有规定，且M0用地不允许分割销售或允许分割的面积较大，因此过往通过分割销售工业用地以回笼资金的路径受阻，面积较大的产业园区开发难度进一步提升。

REITs整体退出，持续经营，有利于提高园区运营水平，促进土地集约利用。在推进土地集约化管理的大背景下，公募REITs是一类行之有效的、更加合适和合理的整体化退出工具，这一工具适合不能散售的、高密度的建筑做整体退出，盘活资产，提升利用效率。在这一工具的加持下，产业园区的运营商更有动力对园区进行整体开发和土地的集约化利用。

图表: 国家级开发区土地集约利用情况改善，但仍有提升空间

资料来源：自然资源部，中金公司研究部

图表: 各城市“M0用地要求”中对于分割销售的要求均较严格

资料来源：各地方政府官网，中金公司研究部

区域经济集聚升级，助力中国制造

产业园区在经济增长、投资贡献、财政收入、对外贸易等方面做出了突出贡献。我们从国家级开发区的各项指标来大致衡量园区经济的贡献程度，国家级经开区地区生产总值占全国比例超过10%，固定资产投资额占比近10%，可以说园区经济是中国经济的重要增长极。

盘活园区资产，激发园区活力，助力中国制造。根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国家级和升级开发区内的产业以装备制造、新材料、电子信息、医药等产业为主（以出现频次记），装备制造出现了568次，意味着五分之一以上的开发区将装备制造作为主导产业之一。当前中国正在经历经济转型升级的重要进程，产业园区作为各类制造业产业重要的物理空间载体，是带动区域经济发展和产业升级的引擎，也是中国经济增长的原动力细胞，而通过产业园区REITs的嫁接激发园区活力，是园区REITs试点的应有之义。园区兴则产业兴，我们有理由相信，产业园区REITs对于园区质和量带来的提升，将助力中国制造，为中国经济的腾飞插上翅膀。

图表: 装备制造、新材料等产业是各级开发区最主要的产业类型

资料来源：中国开发区审核公告目录（2018年版），中金公司研究部

特色赛道空间广阔，可参与、值得投的市场

中国有多少产业园区？

中国产业园区数量众多，全国产业园区数量可能近两万个。

2018年末全国共有各类开发区2543个。据《中国开发区审核公告目录》，截至2018年末，全国国家级开发区552个（其中经开区219个、高新区156个、海关特殊监管区域135个、边境/跨境经济合作区19个、其他类型开发区23个），省级开发区1991个，开发区总数最多的三个省份为山东、江苏和河北省；多数开发区于2009年后批准设立，面积集中在200~600公顷。

我们估计全国产业园区数量近两万个。开发区的体量过于庞大，试点要求的以标准厂房、研发楼等为底层资产的可以形成REITs产品的产业园区多位于开发区内的小型园区，而一个开发区内往往有多个小产业园区。我们从前瞻产业研究院等公开网站获取产业园区信息共计17098条。另有第三方研究机构头豹研究院称中国当前各类产业园区总数超15000个，体量基本吻合。从区域上看，产业园区围绕重点城市群分布，截至2020年末长三角、大湾区、京津冀和长江中游的园区数占比超50%。从行业分布看，文化创意、汽车、IT互联网、电子、医药健康等行业数量居于前列。

图表: 截至2018年，中国共有各级开发区2543个

资料来源：中国开发区审核公告目录（2018年版），中金公司研究部

图表: 中国产业园区围绕重点城市群呈现明显的集聚

注：数据截至2020年末；中国台湾无数据。资料来源：前瞻产业研究院，中金公司研究部

图表: 中国产业园区行业分布词云图，物流、电商、文化创意、汽车、IT软件、电子等占比较高

注：数据截至2020年末；受数据可得性影响，未包含全部产业园区。资料来源：前瞻产业研究院，中金公司研究部

中国产业园区数量虽然多，但符合资产形成条件的园区则相对有限。据世联咨询的不完全统计，截至2018年底，证监会公告中涉及的行业（包括仓储、运输、公用事业和工业园区）的累计基础设施投资约为69万亿元（不完全统计），其中产业园类资产约占14%，对应金额约9.7万亿元。从总数来看，资产规模体量巨大。

另一方面，产业园REITs入池资产有诸多要求。在这些条件的限制之下，实际符合资产形成条件的产业园区占比并不高。但考虑到底层资产规模总量庞大，同时伴随产业园区的发展运营逐渐成熟，符合资产形成条件的园区数量将会增加，我们认为市场有望扩容，体量仍可观。

►位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。

►业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。

►项目用地性质为非商业、非住宅用地；资产权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。

►项目运营时间原则上不低于3年，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

►基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力。发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

产业园区REITs产品初探：收益水平，项目规模，参与主体

投资收益率

一级市场资本化率或可对定价提供参考。资本化率是不动产项目在一级市场的交易价格，可以对二级市场的定价提供指导。根据世邦魏理仕数据，一二线城市仓储物流的资本化率约5%~7%，工业厂房在7%~9%，另外我们预计研发楼和孵化器的资本化率可能会较工业厂房更低一些。

图表: 中国厂房、数据中心资本化率较仓储物流资产更高

注：数据截至2020年6月。资料来源：世邦魏理仕，中金公司研究部

图表: 美国仓储物流、办公、公寓资产的历史资本化率

资料来源：RCA，彭博资讯，中金公司研究部

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