REITs行业发展研究报告-第2页-北极星水处理网

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（4）UPREIT：UPREIT目前是美国市场上运用最为广泛的架构形式。为了递延不动产交易所环节所产生的相关税收费用，美国REITs开创性的建立了该架构。在UPREIT的架构中，经营性合伙企业（Operating Partnership, OP）是不动产标的的实际持有方，不动产的原始权益人（即产权人）以不动产出资成为OP的有限合伙人，换取有限合伙份额（OP Units），合伙份额通常会设置一个锁定期，在锁定期内不可转让。

（5）以美国市值最大的零售REITs—西蒙REITs（SIMON PROPERTY GROUP, SPG）为例（截至2020年6月末，市值超200亿美元），其REITs架构就是典型的UPREIT结构。西蒙REITs是美国唯一一个纳入标普500指数的房地产标的，可见其在美国零售REITs中的标志性地位。西蒙REITs成立于1993年，旗下拥有多处汇集购物、餐饮、娱乐等综合用途的物业，资产遍布北美洲、欧洲和亚洲地区。

2.2 技术发展

对国内REITs行业的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前十的REITs公司依次为：万科A、新城控股、南山控股、中国铁建、皖新传媒、首创股份、顺丰控股、东湖高新、蓝光发展、渤海股份等。

(1) 对REITs企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，REITs服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在REITs服务中。对于REITs企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

(2) 服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。

(3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从REITs行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快服务业融合和整合，夯实与规划，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。

2.3 政策和监管

2.3.1 行业主管部门

包括国家住建部，各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。

根据国家住建部、国家发改委、国家人社部联合发布的《REITs管理办法》（2011年1月20日发布，自2011年4月1日起施行），县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责REITs活动的监督和管理。建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施。

2.3.2 行业协会与自律组织

包括中国房地产行业协会、中国房地产行业管理协会、中国房地产估价师。

2020年4月30日，证监会与国家发展和改革委员会联合颁布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（下文简称《通知》），拉开公募REITs试点的大幕。8月初，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下文简称《指引》），万众瞩目的公募REITs正式启动。