REITs行业发展研究报告

新加坡REITs（S-REITs）市场是亚洲仅次于日本的第二大市场，也是目前采取契约制模式的相对较为成熟的国际化REITs市场。新加坡REITs制度于1999年正式建立，与美国不同之处在于，新加坡当局为REITs市场专设了法律条文上的指导方针（Property Fund Guidelines），指导方针发布后，新加坡税务局在2001年针对REITs制定了相应的税收规则，为REITs的落地扫清了最重要的税务障碍。2002年7月，新加坡第一只REITs产品凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），随后新加坡REITs市场快速发展扩张，在2008年新加坡REITs市场也因遭受金融危机冲击，发展戛然停滞，但经历2、3年的调整期后，又再次进入快速发展期，2009年至2019年在新加坡交易所上市的REITs及财产信托（Property Trusts）10年复合增长率达15%。截至2020年7月末，在新交所上市的REITs合计有44只，总市值超过1010亿新元，约占新加坡总市场市值的16%。

3.4 中国企业排名

中国主要企业有万科A[000002.SZ]、顺丰控股[002352.SZ]、保利地产[600048.SH]、中国铁建[601186.SH]、新城控股[601155.SH]、首创股份[600008.SH]、光环新网[300383.SZ]、嘉凯城[000918.SZ]、蓝光发展[600466.SH]、怡亚通[002183.SZ]、领展房产基金[0823.HK]、冠君产业信托[2778.HK]、置富产业信托[0778.HK]、越秀房产信托基金[0405.HK]、汇贤产业信托[87001.HK]、阳光房地产基金[0435.HK]、富豪产业信托[1881.HK]、泓富产业信托[0808.HK]、春泉产业信托[1426.HK]、招商局商业房托[1503.HK]等。

(1) 万科A[000002.SZ] 公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。

(2) 领展房产基金[0823.HK] 领汇是香港首家及以市值计现时亚洲地区最大型的房地产投资信托基金。物业组合的零售设施提供日常所需，服务顾客。停车场设施主要为使用零售设施的租户、顾客及邻近居民提供服务。领汇的管理人是领汇管理有限公司现行之领汇投资策略为投资于可获取持续回报的香港非住宅用途物业(以零售为主，但不包括酒店及服务式住宅)和停车场物业，并透过资产提升工程，提高物业的价值。资产提升工程涵盖硬件配套、行业组合、顾客服务及推广活动等多个范畴，为顾客提供更佳的购物体验及更多元化、合理价格的选择，同时为领汇基金单位持有人「基金单位持有人」带来更理想的回报。

(3) 冠君产业信托[2778.HK] 冠君产业信托拥有及投资于提供租金收入的写字楼及零售物业。以市值计算为亚洲区内除日本外十大房地产投资信托基金之一。信托主要投资位于优越地点的甲级商用物业。现时拥有的花旗银行广场及朗豪坊两幢地标级物业，分别座落于维港两岸，总楼面面积达293万平方呎，让投资者可直接投资于优质甲级写字楼及零售物业。

3.5全球重要竞争者

全球非中国主要企业有美国电塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]、爱彼迎(AIRBNB)[ABNB.O]、安博[PLD.N]、易昆尼克斯(EQUINIX)[EQIX.O]、大众仓储信托[PSA.N]、数字房地产信托[DLR.N]、西蒙地产(SIMON PROPERTY)[SPG.N]、SEGRO[S4VC.DF]、LAND SECURITIES GROUP[LSU2.DF]、英国土地公司[BLD.DF]、ALSTRIA OFFICE[AOX.DF]、HAMBORNER REIT[HABA.DF]、思格卢公司[SGRO.L]、兰德证券集团[LAND.L]、BRITISH LAND[BLND.L]、联合集团[UTG.L]、DERWENT LONDON[DLN.L]、三菱房地产[8802.T]、三井不动产[8801.T]、大和房屋工业[1925.T]、住友房地产开发[8830.T]、东急不动产[3289.T]、东京建筑[8804.T]等。

(1) 美国电塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]美国电塔公司是一家无线通讯以及广播基础设施公司，公司从事持有、管理、开发和租赁无线和广播通信塔等业务。公司的租金和管理部门从事通信网点的租赁业务。网络发展服务部门提供发射塔和相关土地收购的服务,以及授权与许可服务、建筑结构分析服务等。

(2) 安博[PLD.N]安博是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。公司的产品有包括港口、机场和高速公路交汇处附近的公司资产在内的高通量分布设施（HTD）。除了建筑产品，公司还提供相关设施来帮助客户在大城市开发市场。

(3) 爱彼迎 [ABNB.O]：Airbnb, Inc.成立于2008年6月27日，是特拉华州的AirBed＆Breakfast，Inc.公司。该公司运营着一个全球市场，在此平台上，房东可以为住客提供住宿和体验。截至2020年9月30日，其超过400万房东拥有740万个房屋和体验房源，其中560万为活跃房源。该公司的房源包括私人房间，整个房屋，豪华别墅，树屋，圆顶冰屋和体验，遍布220多个国家和地区的大约100,000个城市。

第四章 未来行业展望

REITs行业未来将会有以下三种发展趋势：

1. PPP与REITs二者结合必要且可行

从必要性来看，REITs完善PPP商业逻辑，增强项目流动性和社会资本信心。PPP项目实施REITs化，能形成上市产品通过交易释放沉淀资金，社会资本可转化为REITs投资人，实现股权转移退出，进而促进资金的再投资循环，满足社会资本获取长期稳定回报的诉求，激发其参与PPP市场的热情。另一方面，REITs公开上市、强制分红、加强监管和披露的特征将促使项目营运更专业化，有效约束各参与方，提升项目建设运营质量。

从可行性来看，二者内核高度契合。PPP在库项目以基础设施类为主，而当前政策推行REITs亦从基础设施领域入手，二者基础资产类型重合度高。二者均注重项目运营管理、资产保值增值，追求通过良好的项目运营获取合理回报、创造持续稳定现金流。

2. 权益类REITs将是国内市场主流方向

美国REITs市场成熟的一大标志是权益类REITs成为主流，市场份额超90%。根据《REITs投资指南》，权益类REITs投资回报率更高，具有更高增值潜力。

国内ABS和类REITs产品类似于抵押类REITs产品，新规规定的REITs产品则是股权型产品。借鉴境外成熟市场的权益类REITs经验有助于打破国内市场思维桎梏。从美国市场经验来看，优秀的权益类REITs能够公开上市流通并入选大盘指数，取得较高股息和指数回报率，受资本市场认可程度以及估值水平能够不断提升，成为股债之外的重要投资品种。

3. 积极展望税惠和注册制等配套政策

从境外经验来看，税惠政策是REITs市场成熟发展的关键因素之一。税收优惠是REITs产品吸引投资者和金融机构的主要特征之一，纵观境外成熟REITs市场，或多或少均有配套税惠政策。

积极展望国内未来对REITs产品实行IPO注册制。REITs收益稳定、风险较低、流动性高，是股票和债券之外的一大重要投资品种，具有较强生命力，在全球市场久经考验，具有规模持续增长、估值不断提升的潜力，能够弥补我国长期以来缺少中等收益和风险投资品种的不足，利于机构资金配置、大众共享社会发展红利。