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其实,就在物业做出停水表这一不理智的行为前,业主委员会和物业公司经过了多方、多次的洽谈,还将情况反映给社区和有关部门,但是,始终没有一方肯让步。“业主要求服务上去了才续缴,而物业认为,钱都没收上来,根本无法召集员工开展日常维护。”王久方说,后来物业想起诉业主,却发现,根据现行法律要将所有不缴费的业主告完,需要十几年的时间,不得已出了停水的下策。
事实上,这并不是一个个案,而是浙江省内很多居民小区现实中遇到的问题。王久方说,他的企业旗下就有物业公司,因此,他对此已调研甚久,还在工作之余去了宁波以外的几十个省内小区,据初步估算,有近4成的小区都碰到过这样的情况,“业主总想最大能力享受自己的权利,而物业公司也要考虑自己的费用成本,其实两者都有自己的道理,但也有自己的难处。”
难点:定价存在局限性,出现矛盾也缺少权威的调解机构
业主和物业应该是相辅相成的,为什么会走到“水火不容”的地步呢?王久方在调查后发现了几个问题。
“首先就是物业费的价格问题,目前,物业费定价是由物价部门依据有关指导价,再根据小区的规模、档次等进行制定。”王久方认为,这种定价方式存在一定的局限性。
王久方在调查中还发现,有部分业主抱着“法不责众”的心态拒不缴纳物业费,而物业企业能做的也只是组织催缴,走法律途径解决问题的成本太高、耗时太长。不仅如此,物业公司在管理成本不断增加、收费标准不提高的情况下,为维持日常运营就减员降低服务标准,而业主则认为达不到服务标准就拒绝缴纳物业费,从而形成了物业公司与业主关系的恶性循环。
而一旦物业和业主的矛盾产生,调解机构缺失也会造成矛盾恶化。“物业服务纠纷往往牵涉业主的切身利益,但是在处理纠纷时,缺少一个专门的权威调解机构,因此经常出现业主与物业各执一词,最后业主不缴物业费,从而产生恶性循环。”王久方说。
建议:打造“菜单式”服务,并建立第三方监督机制
问题已经摆在那里,要怎么解决呢?王久方给出了自己的想法,他说,要加强社区居委会和业委会的共同监督职能,整合目前基层社区的资源,加强业委会的职能,真正起到服务广大居民的功能,不仅如此,还要加强对物业服务企业的管理和规范,每年对物业公司进行业主满意度调查,对物业公司起到制约作用,以赢得业主的信任。
王久方建议,可以建立一个第三方物业费收费机制,“简单地说,就是业主缴费不是直接缴纳至物业公司账户,而是按月或按季度直接打入至社区和业委会共同建立的第三方账户,社区和业委会根据物业公司的服务质量和服务能力按比例、按月或按季度划拨物业费给物业公司。”
特别值得一提的是,王久方对物业费定价还提出了“菜单式”服务的概念,他说,根据物业企业的资质、服务内容,并考虑物价上涨因素、行业用工成本等进行针对性的定价。物业企业承诺的服务内容必须公示,接受监督,并成为考核物业服务水平的依据。
此外,王久方还建议政府有关部门针对拖欠物业费行为出台相关的法律与实施细则,通过借鉴香港地区建立关于物业费拖欠案件的简易诉讼程序,使物业服务行业走向良性发展。
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