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9、“棕地”修复借地产开发先行一步
目前,中国的环境修复行业还在起步的初级发展阶段,从20世纪70年代开始,发达国家的环境修复产业有了快速发展,目前行业发展已经较为成熟。美国是环境修复产业成为全球领导者,美国的环境修复产业发展历程更具参考意义,对我们分析中国环境修复行业的发展前景有重要参考意义。
10、“毒地”净化资金来源仍需立法解决
制约土壤修复行业发展的重要瓶颈就是资金问题,因为土壤修复需要的资金较多,英美等国在土地修复方面具备完善的法律支持体系,修复资金一方面来自于污染者,更为重要的是税收能够提供部分支持,同时给予棕地开发者在税收方面减免,提高土壤修复的积极性。
国内还没有像美国超级基金和棕地修复基金这样专门用于修复治理的资金计划,大多土壤修复项目资金基本依赖于财政拨款和银行贷款,缺乏完整的土嚷修复商业自我循环体系,难以将修复成本费用化,土壤修复的大面积实施仍需等待相关法律体系的建立。
11、“棕地”修复借地产开发先行一步
对于污染场地,发达国家秉承的是“谁污染,谁治理”的政策,通过建立完善的追责机制、法律法规的建设,实现对污染场地的修复。而在我国,土壤修复中最大的困境是责任难以界定,但这并不意味着,我国目前在土壤修复领域没有可行的商业模式,现阶段采取‚谁受益,谁治理”、“谁开发,谁付费”的模式可以开发部分一、二线城市商业价值高的土地,而后期大量耕地、矿山土地、三线城市污染土地治理仍需要国家的‚超级基金支持。
“棕地”修复借地产开发先行一步。通过对已知土壤修复项目的研究,我国目前土壤修复呈现以下三个特征:
1、“棕地”多为工业企业搬迁土地,上个世纪90年代,为加快经济结构调整,地方政府要求重污染、能耗大、效益差的工业企业搬迁,远离城区,而腾退土地则用于商业开发,其中包含大量污染场地,必须经过彻底环境修复,才能再开发为居民住宅及商业广场,但原有企业大部分为国有企业,多半已经倒闭或者无力承担修复费用;
2、土地所在位地均在发达省市的城市核心区域(北京、江浙、江苏、武汉);
3、土地用途绝大部分是住宅用地,房地产开发是土壤修复的重大推动力量。
一线城市房地产开发商能够完全消化修复成本。我们按照“武汉赫山001号”地块1242元/平米的土壤修复价格来测算,修复成本占目前住宅、商业、工业平均土地价格比重分别为23.82%、19.18%、172%,修复土地再次用于工业用地在经济上是不可行的,可转作住宅或商业开发;而参考目前全国平均房地产行业销售价格和净利润率水平,开发商独自承担土壤修复费用,净利润率将从目前18%左右下降到6%左右,其中一线城市房地产开发商净利润率将下降到13%左右。由此可见,一、二线城市土地修复成本完全可以由房地产开发商自行消化,而三、四线城市土壤修复成本则需要政府支持。
因此,我们认为地价较高,较为发达的一、二线城市,房地产开发商承担‚棕地‛修复成本的模式是完全可行。而在欠发达地区,在土地提升空间较小的情况下,‚棕地‛开发完全由房地产开发商承担‚棕地‛修复成本将不太适用,在这种情况下,超级基金‛将相对有效。
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