富国首创水务REITs深度分析报告：存量污水处理厂的生意经-第2页-北极星水处理网

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新加坡是亚洲第二大 REITs 市场，规模约 745 亿美元，数量为 38 只，允许跨境投资，为投资全球房地产提供了有效途径。新加坡 REITs 的特点之一：主要投资标的为境外资产，据 REITAS 统计，新加坡 REITs 仅投资境内房地产的比例只有约 15%。中国香港 REITs 市场于 2005 年起步（规模约 332 亿美元），虽然数量仅 10 只，但经营和投资模式较为完善，为亚洲 REITs 市场树立了标杆。

我国官方层面对于 REITs 的研究可以追溯至 2001 年，在随后的近 20 年中，房地产政策的变动客观上影响了 REITs 的发展进度。2020 年 4 月，发改委和证监会共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以基础设施 REITs 的形式推出了试点文件，我国公募 REITs 制度与市场建设正式拉开帷幕。推进基础设施 REITs 的重要意义包括深化金融供给侧结构性改革、盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场。

1.3. Why REITs？——投融资多视角看 REITs 的发展优势

对于投资者而言，REITs 是一种低门槛投资房地产的工具，通过把地产或项目证券化，REITs 的收益主要来自两部分：较高的分红和长期较稳定的资产升值。同时由于与股票、债券的低相关性，REITs 也成为大类资产配置中不可或缺的一环，具体而言：

长期有竞争力的收益率。从历史上看，REITs 的长期收益可以和其他股票相媲美。稳定而高比例的分红。REITs 分红丰厚是一大特点——它们必须把每年应税收入的至少 90%用于分红，而这些分红通常是来自租金等稳定的现金流收入。

流动性好。上市的 REITs 份额可以在交易所交易，这一流动性远远高于直接投资相关地产或者项目。

更加透明。作为公募资产，REITs 对于底层资产和项目的信息披露要求更高，例如项目需要面临独立的审计，并公开审计结果，需要面临相关新闻媒体的持续追踪等。

资产多元化。从历史上看，地产的在中长期的收益往往与股市和债市相关性较低，在资产组合中适当加入 REITs，可以在降低波动率的同时获得相对更高的收益。

我国当前的 REITs 主要立足基础设施建设，除了具备 REITs 的一般性特点外，还有以下看点：基建投资方“领投”。相关规定要求原始收益人（基建投资方）必须要参与战略配售，配售比例至少是 20%。这有利于保护中小投资者的利益。

未来空间大。在新基建的倡导下，未来可选的高质量资产会越来越多。随着产业政策的倾斜，包括 5G 通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的资产也有望为 REITs 提供新的空间。

融资方面，国内近期推出的 REITs 主要是与基建项目挂钩，与传统的基建融资方式相比 REITs 具备较大的优势。具体而言有以下几个方面：

拓宽融资渠道，解决资金瓶颈问题。传统的基建融资模式多以政府投入为基础，引入银行贷款或商业资本，融资渠道较为单一，主要以政府债券和信贷为主。REITs 通过将基础设施的巨额、长期投资转化为高度分散、充分流动的金融产品，一方面能有效对接广大个人投资者的零散资金，将海量的储蓄资金转化为基础设施企业的权益资本；另一方面可为基础设施原始投资者构建二级市场交易退出的新渠道，吸引社会资本积极参与，实现万亿级存量基础设施与储蓄资金和社会资本的有效对接。

盘活存量资产，形成良好的投资循环。基建项目资金需求量大、回收周期长，传统基建融资模式下投资资金大量沉淀，难以实现有效周转。REITs 的发行及未来扩募将协助发起机构有效盘活存量资产，回笼前期投资资金进而投资于新的基础设施补短板项目建设，形成良性循环，可较好缓解基础设施资产投资资金回收周期长的根本性问题，为基础设施行业长期可持续发展提供强大的资本支持。

降低负债率，化解地方债务风险。传统基建融资往往要以政府或企业的杠杆率上升为代价，造成较大偿债压力，未来融资空间也受到限制。近年来地方政府隐性债务的化解主要是通过展期或置换的方式，只能暂时缓解流动性压力，并未真正化债。RIETs 具有权益性和非债性，通过资产盘活，引入社会资金、拉长期限，通过资产收益逐步化解债务，降低地方政府债务压力。

2. 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金

2.1. 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金概览

富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金拟由富国基金管理有限公司负责公开募集。该基金为契约型封闭式，拟在成立后在上海证券交易所上市交易，存续期限为 40年，首次发售采用向战略投资者定向配售、向网下投资者询价配售和向公众投资者定价发售相结合的方式进行，目前项目进展为已受理。

从交易主体来看，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金涉及的主要交易主体有基金管理人（富国基金管理有限公司）、基金托管人（招商银行股份有限公司）、原始权益人及基础设施项目运营方（北京首创股份有限公司）。

从交易架构来看，该基金的整体架构为：

1、基金管理人将基础设施基金认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人分别设立并管理富国首创水务一号基础设施资产支持专项计划，基金管理人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人

2、资产支持证券管理人代表首创水务一号基础设施资产支持专项计划受让合肥首创和深圳首创 100%股权。

3、专项计划设立后，资产支持证券管理人将向项目公司提供借款；

4、基金存续期间，基金管理人、运营管理机构负责基础设施项目的各项运营管理事宜；

5、项目公司将项目运营过程中产生的项目公司运营收入归集至监管账户；

6、项目公司向资产支持证券管理人偿还相应借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益（如有）；

7、专项计划收到项目公司偿还的借款本息和分配的股息、红利等股权投资收益（如有）后，资产支持证券管理人应向资产支持证券持有人（即基金管理人）分配资产支持证券当期收益，基金管理人在取得资产支持证券当期收益后按照基金合同的约定进行基金份额收益分配；

该基金 80%以上的基金资产投资于城镇污水处理类型的基础设施资产支持证券，穿透取得基础设施项目完全经营权利。该基金的其他基金资产可以投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具等法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具。该基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。

富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金的整体治理架构主要分为基金层面、专项计划层面和基础设施项目运营管理机构层面，其中基金份额持有人大会可理解为“最高权力机构”。当出现基金合同约定的基金份额持有人大会召集事由时，基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上的基金份额持有人以及基金合同约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。基金份额持有人大会由基金管理人召集，基金托管人及代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人可书面提议召开。